Realitní investiční fondy

Také se vám zdá, že jsou poslední dobou vaše investice nestabilní a vaše portfolio přímo křičí po tom, abyste do něj přidali nějakou tu položku, která nekopíruje vývoj cen na finančních a kapitálových trzích? Možností můžou být nemovitostní fondy.

Investice do nemovitostí patří k nejtradičnějším typům investic. Pokud se chceme podílet na vývoji nemovitostního trhu, můžeme do svého portfolia zahrnout nemovitosti, které pořídíme přímo, nebo do nich investovat pomocí cenných papírů nepřímo. My si podrobně představíme nemovitostní fondy. Ale pěkně od začátku.
Proč do nemovitostí neinvestovat přímo?

V cestě k přímé investici do nemovitostí nám stojí několik překážek. Za prvé je to vysoká vstupní investice, kterou si jednotlivec nemůže vždy dovolit. Dalším problémem je časová náročnost na pořízení nemovitostí spojená s nutností komunikace s různými úřady, které jsou při převodu nemovitostí příliš pomalé. S tím přímo souvisí fakt, že vlastnit budovu se rovná vlastnit nelikvidní investici. A v neposlední řadě zde máme i nutnost udržovat nemovitost.

Pokud tedy zvážíme tyto nevýhody, musí nás logicky napadnout, že přímé pořízení nemovitostí není příliš schůdné a raději se vydáme cestou snazší a to investice do některého cenného papíru, jehož cena se odvíjí od nemovitostního trhu.
V takovém případě existují následující možnosti nepřímé investice do nemovitostí:

* REITs (Real Estate Investment Trust, nebo česky realitní investiční společnost, je právní forma podnikání založena za účelem investování do nemovitostí nebo do aktiv s nemovitostmi souvisejícími),
* podílové fondy,
* investiční fondy,
* akcie developerských společností,
* akcie stavebních společností.

Realitní investiční fondy

Nemovitostní fondy jsou subjekty, které vlastní a většinou i aktivně spravují nemovitosti za účelem dlouhodobého a stabilního dosahování zisků a uchování majetku. Fondy jsou určeny individuálním investorům, kteří chtějí získat výhody plynoucí z investice do nemovitostí, ale sami nemovitost nechtějí nebo nemohou vlastnit a spravovat a také investorům, kteří hledají další možnost diverzifikace portfolia (vývoj cen na realitním trhu nekopíruje vývoj cen na finančních a kapitálových trzích).
Výhody realitních investičních fondů

Hlavní výhodou oproti běžným nemovitostem je likvidita. Podílový list velmi snadno a rychle prodáte. Nejste nijak vázáni na rozhodování úřadů.

Investice do nemovitostních fondů jsou schopny poskytovat investorům relativně stabilní výnos (nad úrovní dluhopisových fondů), který přichází z běžných příjmů (nájmů), ale i z případného růstu cen nemovitostí. Nemovitostní fondy (na rozdíl od fondu nemovitostních akcií) jsou charakteristické tím, že vlastní hmatatelná, viditelná a ocenitelná aktiva (nemovitosti).

Investice do podílových listů nemovitostních fondů je vhodným nástrojem diverzifikace investičního portfolia (opět se budu opakovat - vývoj hodnoty nemovitostí obvykle nekopíruje standardní ekonomické cykly). Nemovitá aktiva jsou méně kolísavá a citlivá než jiné investiční tituly (nemovitostní trh je charakterizován dlouhodobými procesy).

V portfoliu je obvykle doporučená váha investic do nemovitostí pro dynamičtější investory 5 % – 15 % a pro konzervativní potom 15 % - 35 %. Investice do nemovitostních fondů by měla mít investiční horizont 5 a více let.

Dle zákona a v rámci zákona stanovených limitů nesmí hodnota pořizované nemovitosti překročit 20 % hodnoty majetku v nemovitostním fondu (pokud ji nelze ocenit výnosovou metodou, nesmí překročit 25 % majetku nemovitostního fondu).
Sektory realitního trhu

V portfoliích nemovitostních fondů můžeme nalézt různé typy budov. Fondy kupují administrativní budovy, industriální stavby, obchodní prostory, rezidenční celky, hotelové komplexy a ostatní (např. brownfield, PPP, infrastruktura, lemure, atd.).
Faktory ovlivňující cenu

Ceny a kapitálové výnosy realitních investičních společností ovlivňuje mnoho faktorů, mezi nimiž jsou například následující.

Cokoliv, co má vliv na poptávku a nabídku nemovitostí. Jako jeden z nejdůležitějších faktorů se uvádí umístění. Charakteristikou realitního trhu je jeho specifičnost. Nákupní středisko v jedné ulici může být velký úspěch, zatímco nákupní středisko o pár set metrů může být neúspěch. Při investování do realitních investičních fondů je vhodné se rozhodovat podle konkrétních investičních projektů.
Dalším faktorem je populace a migrace obyvatelstva. Stěhování národa do měst (například příliv cizinců do Prahy), silné ročníky (ze sedmdesátých let nyní v produktivním věku), oblíbenost skupinami obyvatelstva (movití obyvatelé bývalé ruské federace v Karlových Varech, američtí důchodci na Floridě), atd. mají zásadní vliv na realitní trh.

Vliv úrokových měr se do jisté míry přímo vztahuje ke konkrétním společnostem. Růst úrokových měr jde obvykle ruku v ruce s rostoucí ekonomikou, což je pozitivní prostředí pro nemovitosti. Vysoké úrokové míry jsou dobré pro nemovitostní fondy investující do nájemních celků, jelikož lidé dávají při vysokých úrokových mírách přednost podnájmu než koupi nemovitostí. Na druhé straně ale realitní investiční společnosti mohou využít nízkých úrokových měr pro refinancování a tedy ke zvýšení své ziskovosti.
Některé nemovitostní fondy

Realtia investiční společnost, a. s. - Investičním cílem fondu je zhodnocení vložených prostředků podílníků na základě příjmů založených na provozu, pronájmu a prodeji nemovitostí. Fond se snaží o konzervativní přístup k riziku. Za účelem dosažení investičního cíle kupuje fond nemovitosti a podíly na nemovitostních společnostech. Zisky generované fondem jsou reinvestovány.

REICO investiční společnost České spořitelny, a. s. - Nemovitostní fond má za cíl konzervativní zhodnocení vložených prostředků podílníků, přičemž těžištěm výnosů podílového fondu jsou příjmy z provozu a výstavby kvalitních nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou nabývány napřímo nebo nabytím podílů nemovitostní společnosti a společně tvoří portfolio nemovitostního fondu. Zisky generované tímto portfoliem jsou reinvestovány v souladu s investičními cíli tak, aby nebyl snižován jak výnosový potenciál, tak míra bezpečnosti nemovitostního fondu. Nemovitostní fond investuje převážně do nemovitostí a nemovitostních společností na území ČR, ale přítomnost Erste Group v dalších evropských zemích umožňuje snadné a bezpečné rozšíření portfolia i o realitní projekty v těchto zemích. Hodnota účasti nemovitostního fondu v jedné nemovitostní společnosti může tvořit v době pořízení nejvýše 30 % hodnoty majetku nemovitostního fondu. Po dobu přechodného období (tři roky od vzniku fondu) lze využít zákonné možnosti nedodržování těchto limitů. Nejméně 20 a nejvýše 49 % investuje fond do rychle likvidních aktiv.

Conseq realitní otevřený podílový fond - Cílem Conseq realitního otevřeného podílového fondu je dosahovat v dlouhodobém horizontu stabilního zhodnocení svěřených prostředků měřeného v českých korunách, zejména investováním do nemovitostí v České republice a dalších zemích střední a východní Evropy.